Die Zwangsversteigerung ist die praktisch wichtigste Form der Immobilienzwangsvollstreckung. Mit ihr soll das Ziel erreicht werden, dass Grundstücke veräußert und Gläubiger aus dem Erlös befriedigt werden. Man bezeichnet diese Art der Zwangsversteigerung auch als Vollstreckungsversteigerung.
Mit Verkündung des Zuschlagsbeschlusses im Versteigerungstermin wird der sogenannte Ersteher bereits vor Eintragung im Grundbuch Eigentümer des ersteigerten Grundstücks (§ 90 ZVG). Nach Maßgabe von § 571 BGB (Kauf bricht nicht Miete), tritt auch der Ersteher bei der Zwangsversteigerung grundsätzlich in bestehende Miet- und Pachtverträge ein. Der Ersteher ist jedoch nach § 57 a ZVG berechtigt, Miet- oder Pachtverhältnisse unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Insoweit steht dem Ersteher auch gegenüber den Pächtern landwirtschaftlicher Grundstücke ein Sonderkündigungsrecht zu. Ausdrücklich stellt diese Regelung jedoch klar, dass die Kündigung ausgeschlossen ist, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.
Dieses Sonderkündigungsrecht ist unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist nach § 594 a Abs. 2 BGB möglich. Danach ist die Kündigung nur für den Schluß eines Pachtjahres zulässig; sie hat spätestens am dritten Werktag des halben Jahres zu erfolgen, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll.
Hingegen gilt dieses Sonderkündigungsrecht für Miet- und Pachtverträge im Falle der sogenannten Teilungsversteigerung nach § 183 ZVG nicht. Eine Teilungsversteigerung nach den §§ 180 ff. ZVG wird zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft, wenn die Teilung eines mehreren Miteigentümern gehörenden Grundstücks in Natur nicht möglich ist, vorgenommen.
Häufige Anwendungsfälle dieser Teilungsversteigerung sind in der Auseinandersetzung bei Erbengemeinschaften, der Beendigung einer ehelichen Gütergemeinschaft oder bei der Auflösung von Gesellschaften bürgerlichen Rechts zu finden. In der Teilungsversteigerung bleibt es folglich bei den vertraglich und den sonstigen gesetzlichen Kündigungsbestimmungen.
Immer dieses Rechtdeutsch! Mit dem komme ich garnicht zurecht!
Ein Freund von mir steht nämlich mit großer Wahrscheinlichkeit in nächster Zeit vor einem ähnlichen Problem im Bezug auf ein
Grundstück in Bayern das er bewirtschaftet.
Aber wenn ich richtig verstanden habe heißt das, dass das Sonderkündigungsrecht es dem neuen Besitzer ermöglicht den Pächter zu einem gewissen datum einfach die Pacht aufzukündigen. Stimmt das so? Habe ich das richtig verstanden?
Danke für die Hilfe!
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