27. Mai 2014

Preise für landwirtschaftliche Grundstücke im Südwesten ziehen wieder an

Landesdurchschnitt bei 21?600 Euro je Hektar Fläche

Stuttgart (agrar.de) – Für landwirtschaftliche Grundstücke (ohne Gebäude und ohne Inventar) in Baden-Württemberg wurde nach Feststellung des Statistischen Landesamts im Jahr 2013 ein durchschnittlicher Kaufpreis von 21?600 € je Hektar (ha) Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung (FdlN) entrichtet. Gegenüber dem Vorjahr (20?150 € je ha) bedeutet dies einen Anstieg um 7,3 Prozent. Damit scheint sich der im Zeitraum 2007 bis 2011 zu beobachtende Trend nach dem leichten Rückgang im Vorjahr wieder fortzusetzen. Insgesamt wurden in 2013 die Preise von 5?810 Kauffällen ermittelt. Dabei wechselten landwirtschaftliche Grundstücke mit einer Fläche von insgesamt 4?536 ha FdlN die Besitzer, also 0,78 ha je Verkaufsfall.

Vor allem in den Stadt- und Landkreisen der Verdichtungsräume, häufig Gebiete mit besseren natürlichen Ertragsbedingungen, wurden die höchsten Grundstückspreise erzielt. Unter den Landkreisen führen Ludwigsburg, Alb-Donau, Böblingen, Rems-Murr und Esslingen mit durchschnittlichen Bodenpreisen zwischen knapp 30?000 und 37?800 €/ha die Preisskala an. Die höheren Grundstückspreise in den Stadtkreisen, insbesondere in Heidelberg mit 136?700 €/h und in der Landeshauptstadt Stuttgart mit 129?600 €/ha sprechen dafür, dass das Preisniveau hier stark von den örtlichen Baulandpreisen beeinflusst sein dürfte.

Am unteren Ende der Preisskala lagen traditionell die eher ländlichen Gebiete mit meist unterdurchschnittlichen Bodenqualitäten (Schwarzwald, Schwäbische Alb, Odenwald), wie die Landkreise Freudenstadt, Tuttlingen, Rottweil, Neckar-Odenwald und Waldshut mit Grundstückspreisen von 10?400 bis 12?550 €/ha. Es gilt allerdings zu beachten, dass Vergleiche bei der Kaufwertstatistik, ob regional oder in der Zeitschiene, nur eingeschränkt möglich sind. Denn es gehen Jahr für Jahr andere, spezifisch geartete Einzelfälle in die Auswertungen ein.

Neben der regionalen Lage wurden die Kaufpreise wesentlich von der Bodenqualität, also der natürlichen Ertragsfähigkeit bestimmt. Für geringwertigere Böden mit Ertragsmesszahlen (EMZ) zwischen 20 und 30 (auf einer Skala von 1 bis 100) wurden durchschnittlich 11?900 €/ha, bei etwas besseren Böden mit Ertragsmesszahlen zwischen 40 und 50 bereits 21?450 €/ha entrichtet. Für gute bis sehr gute Böden (EMZ > 70) ergaben sich für die veräußerten Flächen mit 31?100 €/ha auch die höchsten Preise.

Die Parzellengröße hat ebenfalls Einfluss auf die Kaufwerte. Bei Kleinstflächen bis 25 Ar werden Preise von 27?150 €/ha bezahlt. Für deren Kauf müssen aber insgesamt weniger Geldmittel aufgewandt werden, was eine Finanzierung ohne Fremdkapital begünstigt. Oftmals werden mit dem Kauf kleinerer Flächen Einzelgrundstücke miteinander verbunden, um die dann größeren zusammenhängenden Einheiten unter arbeitswirtschaftlichen Gesichtspunkten besser nutzen zu können. Bei größeren Parzellen verlieren diese Sondereffekte an Bedeutung; die durchschnittlichen Kaufwerte pendeln sich auf einem Niveau zwischen 19?900 und 21?700 € je ha ein. Die Kaufpreise werden dann vorrangig nicht mehr von der Grundstücksgröße, sondern zunehmend von anderen Faktoren bestimmt.

Für größere Grundstücke ab 1 ha sind darüber hinaus Aussagen zu weiteren den Kaufpreis bestimmenden Faktoren möglich. So wurde für Ackerland, das im Allgemeinen eine höhere Wertschöpfung ermöglicht, mit 25?450 €/ha im Landesdurchschnitt ein merklich höherer durchschnittlicher Kaufpreis entrichtet als für Grünland (16?650 €/ha). Des Weiteren zeigt sich eine deutliche Differenzierung nach den jeweiligen Erwerbern der Grundstücke. Danach treten insbesondere Haupterwerbslandwirte (533 Kauffälle mit knapp 1?600 ha FdlN übertragener Fläche) als Käufer auf. Käufe von Nebenerwerbslandwirten (153 Kauffälle, 330 ha FdlN) und Nichtlandwirten (61 Kauffälle, 135 ha FdlN) sind eher die Ausnahme als die Regel. Bei 407 Eigentumsübertragungen von Grundstücken ab 1 ha ist der Erwerberstatus unbekannt.

Nichtlandwirtschaftliche Käufer bezahlten wesentlich höhere durchschnittliche Grundstückspreise als Haupt- bzw. Nebenerwerbslandwirte. Die Preisspanne bewegte sich bei Ackerland von rund 23?800 €/ha beim Kauf durch Nebenerwerbslandwirte über 24?750 €/ha bei Haupterwerbslandwirten bis auf 34?700 €/ha bei Nichtlandwirten. Die von Nichtlandwirten bezahlten relativ hohen Preise hängen möglicherweise damit zusammen, dass hier längerfristig doch mit Umwandlungen der landwirtschaftlichen Flächen in andere Nutzungsarten gerechnet wird. Bei Grünland, dessen Nutzungsmöglichkeiten im Vergleich zum Ackerland spürbar eingeschränkt sind, wechseln merklich weniger Flächen den Eigentümer und die Preise liegen deutlich niedriger. Sie streuen in Abhängigkeit von der Person des Erwerbers zwar auch, aber in einem weitaus engeren Korridor. Gegenüber Nebenerwerbslandwirten (14?900 €/ha) und Haupterwerbslandwirten (16?900 €/ha) greifen Nichtlandwirte (17?550 €/ha) im Schnitt tiefer in die Tasche.
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