03. August 2011

Landwirtschaftliche Grundstücke im Südwesten teurer

Landesdurchschnitt bei 19 800 Euro je Hektar Fläche
Stuttgart (agrar.de) – Für landwirtschaftliche Grundstücke (ohne Gebäude und ohne Inventar) in Baden-Württemberg wurde nach Feststellung des Statistischen Landesamts im Jahr 2010 ein durchschnittlicher Kaufpreis von 19 800 € je Hektar (ha) Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung (FdlN)1) entrichtet. Gegenüber dem Vorjahr (19 000 € je ha) bedeutet dies einen Anstieg der landwirtschaftlichen Bodenpreise um 4 Prozent. Sie liegen damit aber weiterhin auf dem seit 1993 zu beobachtenden Niveau von etwa 18 500 € bis knapp 20 000 € je ha. Ende der 1980er / Anfang der 1990er Jahre hatten die Preise noch um rund 2 000 €/ha höher gelegen. Insgesamt wurden in 2010 die Preise von 5 840 Kauffällen ermittelt. Dabei wechselten landwirtschaftliche Grundstücke mit einer Fläche von insgesamt 4 332 ha die Besitzer, also annähernd 0,74 ha je Verkaufsfall.

Vor allem in den Stadt- und Landkreisen der Verdichtungsräume, häufig Gebiete mit besseren natürlichen Ertragsbedingungen, wurden die höchsten Grundstückspreise erzielt. Unter den Landkreisen führen Ludwigsburg, Böblingen, Rhein-Neckar und Esslingen mit durchschnittlichen Bodenpreisen zwischen 34 400 und knapp 40 000 €/ha die Preisskala an. Die höheren Grundstückspreise in den Stadtkreisen, insbesondere in Heidelberg (119 750 €/ha), der Landeshauptstadt Stuttgart mit 97 750 €/ha und Pforzheim (65 800 €/ha) sprechen dafür, dass das Preisniveau hier stark von den örtlichen Baulandpreisen beeinflusst sein dürfte. Am unteren Ende der Preisskala lagen die eher ländlichen Gebiete mit meist unterdurchschnittlichen Bodenqualitäten (Schwarzwald, Schwäbische Alb, Odenwald), wie die Landkreise Tuttlingen, Neckar-Odenwald, Schwarzwald-Baar, Zollernalb und Main-Tauber mit Grundstückspreisen von 8 800 bis 11 600 €/ha. Es gilt allerdings zu beachten, dass Vergleiche bei der Kaufwertstatistik, ob regional oder in der Zeitschiene, nur eingeschränkt möglich sind, denn es gehen Jahr für Jahr andere, spezifisch geartete Einzelfälle in die Auswertungen ein.
Neben der regionalen Lage wurden die Kaufpreise wesentlich von der Bodenqualität, also der natürlichen Ertragsfähigkeit bestimmt. Für geringwertigere Böden mit Ertragsmesszahlen (EMZ) zwischen 20 und 30 (auf einer Skala von 1 bis 100) wurden durchschnittlich 12 500 €/ha, bei etwas besseren Böden mit Ertragsmesszahlen zwischen 40 und 50 bereits 17 000 €/ha entrichtet. Für gute bis sehr gute Böden (EMZ > 70) ergaben sich für die veräußerten Flächen mit 31 700 €/ha auch die höchsten Preise.

Die Parzellengröße hat ebenfalls Einfluss auf die Kaufwerte. Bei Kleinstflächen bis 25 Ar werden Preise von 29 180 €/ha bezahlt. Für deren Kauf müssen aber insgesamt weniger Geldmittel aufgewandt werden, was eine Finanzierung ohne Fremdkapital begünstigt. Oftmals werden mit dem Kauf kleinerer Flächen Einzelgrundstücke miteinander verbunden, um die dann größeren zusammenhängenden Einheiten unter arbeitswirtschaftlichen Gesichtspunkten besser nutzen zu können. Mit zunehmender Parzellengröße verlieren diese Sondereffekte an Bedeutung; die durchschnittlichen Kaufwerte gehen dann deutlich zurück. Ab etwa 1 ha pendeln sich die Kaufwerte zwischen 17 000 und 18 600 € je ha ein. Die Kaufpreise werden dann vorrangig nicht mehr von der Grundstücksgröße, sondern zunehmend von anderen Faktoren bestimmt.

Für größere Grundstücke ab 1 ha sind darüber hinaus Aussagen zu weiteren den Kaufpreis bestimmenden Faktoren möglich. So wurde für Ackerland, das im Allgemeinen eine höhere Wertschöpfung ermöglicht, mit 20 350 €/ha im Landesdurchschnitt ein merklich höherer durchschnittlicher Kaufpreis entrichtet als für Grünland (12 900 €/ha). Des Weiteren zeigt sich eine deutliche Preisdifferenzierung nach den jeweiligen Erwerbern der Grundstücke: Nichtlandwirtschaftliche Käufer bezahlten wesentlich höhere durchschnittliche Grundstückspreise als Haupt- bzw. Nebenerwerbslandwirte. Die Preisspanne bewegte sich bei Ackerland von rund 18 000 €/ha beim Kauf durch Nebenerwerbslandwirte über 20 350 €/ha bei Haupterwerbslandwirten bis auf 24 000 €/ha bei Nichtlandwirten. Die von Nichtlandwirten bezahlten relativ hohen Preise hängen möglicherweise damit zusammen, dass hier längerfristig doch mit Umwandlungen der landwirtschaftlichen Flächen in andere Nutzungsarten gerechnet wird. Bei Grünland, dessen Nutzungsmöglichkeiten im Vergleich zum Ackerland spürbar eingeschränkt sind, wechseln merklich weniger Flächen den Eigentümer. Die Preise liegen deutlich niedriger. Sie streuen in Abhängigkeit von der Person des Erwerbers kaum. Haupterwerbslandwirte (12 850 €/ha) zahlen durchschnittlich etwas mehr als Nebenerwerbslandwirte (11 400 €/ha), aber deutlich weniger als Nichtlandwirte (16 150 €/ha).




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