20. Januar 2011

Niedersachsen: Bodenpreise in Weser-Ems auf Rekordniveau

Hannover (agrar.de) – Der Trend steigender Kaufpreise für Acker- und Grünland hält in Weser-Ems unvermindert an. In der Börde Südniedersachsens dagegen sind die Preise für die besonders hochwertigen Böden zurückgegangen. Der aktuellen Kaufwertestatistik zufolge ist in Weser-Ems der durchschnittlich gezahlte Preis für Ackerland in 2009 nochmals um 3.000 € auf nunmehr knapp 27.000/ha angestiegen. Die größten Zunahmen hat es im vergangenen Jahr in den Landkreisen Oldenburg, Leer und Emsland gegeben, die größten Abnahmen in Hildesheim, Göttingen und Wolfenbüttel. Spitzenreiter bleibt Vechta und liegt inzwischen bei einem Durchschnitt von knapp 36.000 €/ha Ackerland, so die Landwirtschaftskammer Niedersachsen.

Die Erhebung dieser Daten geht auf das Grundstücksverkehrsgesetz zurück. Danach bedarf die Veräußerung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke ab 1 ha bzw. in Flurbereinigungsverfahren ab 0,25 ha der Genehmigung durch die Grundstücksverkehrsausschüsse bei den Landkreisen oder kreisfreien Städten. Im Zuge dieses Genehmigungsverfahrens, bei dem geprüft wird, ob die Veräußerung den agrarstrukturellen Belangen entspricht und im Fall des Verkaufs an einen Nichtlandwirt unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit besteht, zugunsten von Landwirten ein Vorkaufsrecht auszuüben, werden von den Verkaufsgrundstücken der Preis, die Größe, Nutzungsart, und Wertigkeit des Bodens nach der Ertragsmesszahl (EMZ) für die Kaufwertestatistik gehoben. Die Kaufwertestatistik ist somit ein zuverlässiges Abbild des Grundstücksmarktes. Dafür zuständig ist der Landesbetrieb für Statistik und Kommunikationstechnologie Niedersachsen (LSKN).

Die jüngste Kaufwertestatistik des LSKN für 2009 verdeutlicht abermals, dass es weniger an der Bonität der Böden als vielmehr an der Landnachfrage liegt, wie teuer landwirtschaftliche Flächen sind. Die Landnachfrage und damit die Bodenpreise sind dort besonders hoch, wo der Ackerbau aufgrund geringer Bodenqualität zu wenig abwirft und deshalb durch Verfütterung der Erzeugnisse an Vieh eine Veredelung zu Fleisch erfolgt oder daraus neuerdings Biogas erzeugt wird. Das spiegelt die Kartengrafik in Verbindung mit der tabellarischen Übersicht wider. In dieser Grafik sind die Landkreisflächen nach der Höhe der jeweiligen EMZ eingefärbt und vermitteln eine Übersicht über die unterschiedliche Bodengüte in Niedersachsen. Die durchschnittliche EMZ liegt im südlichen Niedersachsen über 50 und erreicht in den Landkreisen Hildesheim und Wolfenbüttel Spitzenwerte von 76 bzw. 74. In der Heideregion des ehemaligen Regierungsbezirks Lüneburg hingegen und der Geest im mittleren Weser-Ems Gebiet liegt die EMZ im Durchschnitt unter 40 und in einigen Landkreisen lediglich bei 30.

Die in EMZ ausgedrückte Wertigkeit des Bodens ist ein wichtiger Anhalt bei der Bemessung des Kaufpreises für landwirtschaftliche Grundstücke, jedoch richten sich die am Bodenmarkt erzielbaren Kaufpreise vielmehr nach Angebot und Nachfrage und sind schließlich umso höher, je knapper die Ressource Boden ist. Von den Säulendiagrammen, die jeweils für Acker- und Grünland aus den nach Höhe der EMZ eingefärbten Landkreisflächen herausragen, lässt sich ablesen, dass die größte Flächenknappheit offensichtlich in der von Veredelung geprägten Geest im mittleren Weser-Ems Gebiet besteht. Denn dort werden trotz niedriger EMZ die mit Abstand höchsten Kaufpreise erzielt, und zwar sowohl für Ackerland als auch für Grünland. In Weser-Ems ist Ackerland doppelt so teuer und Grünland genauso teuer wie Ackerland in der Heide.

Dass es sich dabei um eine nachhaltige Entwicklung handelt, wird an den beiden weiteren Säulendiagrammen deutlich, die anzeigen, um wie viel sich der aktuelle Kaufwert 2009 gegenüber dem durchschnittlichen Wert in der Zeitperiode von 1996 bis 2008 verändert hat. Sie steigen für Ackerland in sämtlichen Weser-Ems Landkreisen auf und weisen für einige dieser Landkreise besonders hohe Anstiege aus: Cloppenburg 10.000, Oldenburg 9.000, Leer knapp 8.000 und Vechta knapp 7.000 €/ha. Bei dieser Entwicklung ist Ackerland in der Region nicht mehr unter 27.000 €/ha zu haben und Grünland im Durchschnitt nicht unter 12.000 €/ha. In der Region Braunschweig dagegen steigen die Säulen mit der Veränderungsanzeige fast sämtlich ab, und zwar sowohl für Acker-, als auch für Grünland. Trotz der mit Ausnahme des Landkreises Gifhorn vorherrschenden hohen Bodengüte kostet Ackerland durchschnittlich nicht mehr als 15.000 und Grünland nur noch 6.200 €/ha. Diese gegenläufige Entwicklung dürfte u.a. darauf zurückzuführen sein, dass die vorwiegend reinen Ackerbaubetriebe über die größten Betriebsstrukturen Niedersachsens verfügen und mangels Viehhaltung sowie geringer Beteiligung an der niedersächsischen Biogaserzeugung weniger Flächenhunger entfalten.

Im ehemaligen Regierungsbezirk Hannover lagen die durchschnittlichen Kaufpreise für Ackerland bis zum Jahr 2000 landesweit am höchsten, wobei allerdings die weniger gut bonitierten nördlichen Landkreise Diepholz und Nienburg preiswerte Ausnahmen darstellten. Das trifft für den Landkreis Diepholz nicht mehr zu. Gegenüber dem Durchschnitt der Periode 1996 – 2008 hat sich Ackerland dort um 5.600 €/ha verteuert und liegt inzwischen mit 20.000 €/ha über dem durchschnittlichen Niveau der Region von 19.500 €/ha. Das dürfte daran liegen, dass in Diepholz die Veredelung und vor allem Biogasanlagen stark zugenommen haben sowie nicht zuletzt an der Nähe zur flächenknappen Weser-Ems Region. Umgekehrt hat es im Landkreis Hildesheim mit der höchsten Bonität des Landes eine stark rückläufige Kaufpreisentwicklung um über 4.000 €/ha Acker- und um knapp 3.000 €/ha Grünland gegeben, wofür ähnliche Gründe wie in Braunschweig ursächlich sein könnten. Insgesamt liegt das Hannoveraner Kaufpreisniveau bei leicht steigender Tendenz heute nach Weser-Ems am zweithöchsten. Die Grünlandpreise gehen tendenziell leicht zurück.

Das niedrigste Kaufpreisniveau nach Braunschweig liegt in den gering bonitierten Landkreisen des ehemaligen Regierungsbezirks Lüneburg vor. Ackerland liegt im Durchschnitt der Region bei knapp 13.000 und Grünland bei lediglich 7.800 €/ha. Besonders niedrig ist das Preisniveau in den Landkreisen Lüchow-Dannenberg und Lüneburg. Es ist aber unübersehbar, dass die Preise für Ackerland überall kontinuierlich angezogen und um knapp 3.000 €/ha auf inzwischen durchschnittlich 13.000 €/ha zugelegt haben. Die Tendenz zu einem etwas höheren Kaufpreisniveau für Ackerland dürfte sich insbesondere vor dem Hintergrund einer dort stark zunehmenden Anzahl von Biogasanlagen eingestellt haben und weiter verfestigen. Das Grünlandpreisniveau hat sich in den Landkreisen des Lüneburger Raumes unterschiedlich entwickelt, tendiert aber im Durchschnitt beurteilt stabil auf weiterhin niedrigem Niveau.

Fazit: Die Entwicklung auf dem Bodenmarkt verläuft regional unterschiedlich. In Weser-Ems hat die bislang stetig stattgefundene Verteuerung erheblich an Fahrt gewonnen, in Lüneburg erhöht sich das niedrige Preisniveau allmählich spürbar, im ehemaligen Hannoveraner Regierungsbezirk ist das Niveau bei Preisrückgängen in der Region Hannover sowie im Landkreis Hildesheim ganz geringfügig angestiegen, weil gleichzeitig Ackerland in den niedrig bonitierten nördlichen Landkreisen deutlich teurer geworden ist und im ehemaligen Regierungsbezirk Braunschweig mit den besten Böden und größten Betrieben sind die Kaufpreise leicht zurückgegangen. Diese Unterschiedlichkeit auf dem Bodenmarkt reflektiert die unterschiedlich dringenden Flächenbedarfe aufgrund der in den Regionen jeweils dominierenden Betriebsgrößenstrukturen und betrieblichen Ausrichtungen. Trotz der Unterschiede ergibt sich insgesamt betrachtet, dass der landwirtschaftliche Bodenmarkt eine „sichere Bank“ darstellt und macht erklärlich, warum sich dafür nicht nur Landwirte, sondern auch immer mehr nichtlandwirtschaftliche Investoren interessieren und das Kaufpreisniveau mit beeinflussen.




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