Rückgang um 4,5 Prozent – Höchste Grundstückspreise im Südwesten nach wie vor in den Verdichtungsräumen
Stuttgart (agrar.de) – Für landwirtschaftliche Grundstücke (ohne Gebäude und ohne Inventar) in Baden-Württemberg wurde nach Feststellung des Statistischen Landesamts im Jahr 2007 ein durchschnittlicher Kaufpreis von 18.300 Euro je Hektar (ha) Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung (FdlN)1) entrichtet. Gegenüber dem Vorjahr (19.170 Euro je ha) sind die landwirtschaftlichen Bodenpreise damit durchschnittlich um 4,5 Prozent gefallen.

Sie liegen damit aber weiterhin auf dem seit 1993 zu beobachtenden Niveau von etwa 18.500 Euro bis knapp 20 .000 Euro je ha. Ende der 80er- und Anfang der 90er-Jahre hatten die Preise noch um rund 2.000 Euro/ha höher gelegen. Insgesamt wurden in 2007 die Preise von 6.272 Kauffällen ermittelt. Dabei wechselten landwirtschaftliche Grundstücke mit einer Fläche von insgesamt 4.522 ha die Besitzer. Das sind je Verkaufsfall etwas mehr als 0,7 ha oder die Fläche eines Fußballfeldes (70 x 100 m). Insgesamt wechselte damit eine Fläche in der Größe von knapp 6.500 Fußballfeldern den Besitz.

Vor allem in den Stadt- und Landkreisen der Verdichtungsräume, häufig Gebiete mit besseren natürlichen Ertragsbedingungen, wurden die höchsten Grundstückspreise erzielt. Unter den Landkreisen führen Karlsruhe, Böblingen, Ludwigsburg und Rhein-Neckar mit durchschnittlichen Bodenpreisen von 32.100 bis 40.700 Euro/ha die Preisskala an. Die höheren Grundstückspreise in den Stadtkreisen Mannheim (49.700) und Karlsruhe (53.850) sprechen dafür, dass das Preisniveau hier stark von den örtlichen Baulandpreisen beeinflusst sein dürfte. Spitzenreiter aber ist traditionell die Landeshauptstadt Stuttgart mit 115.500 Euro/ha. Am unteren Ende der Preisskala lagen die eher ländlichen Gebiete mit meist unterdurchschnittlichen Bodenqualitäten (Schwarzwald, Schwäbische Alb, Odenwald), wie die Landkreise Tuttlingen, Neckar-Odenwald, Zollernalb, Waldshut, Main-Tauber, Sigmaringen und Schwarzwald-Baar mit Grundstückspreisen von 9.000 bis 10.650 Euro/ha. Es gilt allerdings zu beachten, dass Vergleiche bei der Kaufwertstatistik, nur eingeschränkt möglich sind. Denn es gehen Jahr für Jahr andere, spezifisch geartete Einzelfälle in die Auswertungen ein.

Neben der regionalen Lage wurden die Kaufpreise wesentlich von der Bodenqualität, also der natürlichen Ertragsfähigkeit bestimmt. Für geringwertigere Böden mit Ertragsmesszahlen (EMZ) zwischen 20 und 30 (auf einer Skala von 1 bis 100) wurden durchschnittlich 10.360 Euro/ha, bei etwas besseren Böden mit Ertragsmesszahlen zwischen 40 und 50 bereits 15.640 Euro/ha entrichtet. Für gute bis sehr gute Böden (EMZ > 70) ergaben sich für die veräußerten Flächen mit 31.750 Euro/ha auch die höchsten Preise.

Die Parzellengröße hat ebenfalls Einfluss auf die Kaufwerte. Bei Kleinstflächen bis 25 Ar werden Preise von fast 29.400 Euro/ha bezahlt. Für deren Kauf müssen aber insgesamt weniger Geldmittel aufgewandt werden, was eine Finanzierung ohne Fremdkapital begünstigt. Mit zunehmender Parzellengröße gehen die durchschnittlichen Kaufwerte dann deutlich zurück. Ab etwa 1 ha pendeln sich die Kaufwerte zwischen 14.700 und 16.500 Euro je ha ein. Die Kaufpreise werden dann vorrangig nicht mehr von der Grundstücksgröße, sondern zunehmend von anderen Faktoren bestimmt.

Für größere Grundstücke ab 1 ha sind darüber hinaus Aussagen zu weiteren Kaufpreis bestimmenden Faktoren möglich. So wurde für Ackerland, das im Allgemeinen eine höhere Wertschöpfung ermöglicht, mit 16.420 Euro/ha im Landesdurchschnitt ein merklich höherer durchschnittlicher Kaufpreis entrichtet als für Grünland (10.730 Euro/ha). Des Weiteren zeigt sich eine deutliche Preisdifferenzierung nach den jeweiligen Erwerbern der Grundstücke: Nichtlandwirtschaftliche Käufer bezahlten wesentlich höhere durchschnittliche Grundstückspreise als Haupt- bzw. Nebenerwerbslandwirte. Die Preisspanne bewegte sich bei Ackerland von rund 14.100 Euro/ha beim Kauf durch Nebenerwerbslandwirte über 15.640 Euro/ha bei Haupterwerbslandwirten bis auf mehr als 24.960 Euro/ha bei Nichtlandwirten. Bei Grünland entsprechend, wenn auch auf niedrigerem Niveau und weniger stark differenziert: von 9.160 Euro/ha über 10.140 Euro/ha bis auf 14.570 Euro/ha. Die von Nichtlandwirten bezahlten relativ hohen Preise hängen möglicherweise damit zusammen, dass hier längerfristig doch mit Umwandlungen der landwirtschaftlichen Flächen in andere Nutzungsarten gerechnet wird.

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